築40年以上の一戸建ての改修やリフォームの注意点

Q 質問

築40年以上の一戸建ての改修やリフォームの注意点

(新潟 )
  • 質問者:ニック
  • 投稿日時:2015年06月19日(金) 02:34
  • お住まいの状況 : 戸建て

築40年以上の一戸建てになります。そのため先々、破損箇所の修理やリフォームなどを考えていますが、基本的に鉄筋の一戸建ての家の寿命を知りたいと思います。またどのような箇所を修理すれば良いのかを教えていただきたいと思います。
また、築40年以上の家にはどのようなケアをしていったらよいのかをアドバイスして頂きたいと思います。
また、そのままにしておくことでどのようなトラブルになる可能性があるのかを教えていただければ幸いでございます。

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『住まいの状況』の選択では:鉄筋コンクリート造(RC造)、平屋建て、築50年とありますが
対して掲載の写真と文面からは、木造、2階建て、築40年以上 と読み取れます。

どちらの条件が正しいか不明のため、当方は、写真について回答します。 
写真の建物は、木造の2階建ての建物です。RC造ではありません。
屋根の状況が不明ですが、下屋の屋根は鉄板葺きです。
外壁はモルタル仕上げの建物です。

当方は、木造住宅の耐用年数は45年と考えています。
ですから、此の建物はリフォームではなく、建て替えの対象です。
5~10年後の建て替えに向けて、計画をして下さい。

10年後でも、お客様の年齢は40歳の初めですから、日本男性の平均寿命までの45年間は、計画の建物と一緒に、住み続けられます。

蛇足ですが、建物の外観から当方が判断しますが、地震の震度5強以上では、玄関の左側の柱がかなりの損傷を受けます。

建て替える時期までの間は、耐震診断を実施して、耐震補強の改修工事を計画して下さい。
昭和56年6月以前の建物には、各自治体では耐震に対する補助金の制度があります。

市役所の建築指導課の窓口にて、詳細を相談して下さい。
窓口では親切に、応対してくれます。

以上です。   2015.6.19

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年06月19日(金) 09:20

住宅の寿命について詳しく回答をしようするとかなりの長文になってしまいますので、簡潔にいくつか回答させて頂きます。

●まずは築40年~45年くらいという事ですので、住宅のすべてを診断できる専門家に調査して見てもらったほうが一番安心です。

水道配管部分、外壁、屋根、水回り等、心配なところを挙げればきりがないのですが、下手なリフォーム業者に相談すると悪い言い方をすればカモにされてしまい、結果的には建て替える以上の費用を出す羽目になり、建て替えたほうが良かったという事になってしまいます。


住宅の寿命に影響する一番重要なポイントは、
●家全体の湿気の流れがどうなっているかです。すぐにカビが出やすいような状況ですと住宅の腐食を早めてしまいますので。。。
●住宅の寿命に関しては外壁の裏面、及び屋根材の裏面の環境(通気や水はけが良いかどうか)が一番重要となります。この部分(外壁、屋根の裏面)は特にどうなっているのかチェックをして下さい。
外壁や屋根の痛みは、外からの風雨より外壁、屋根の裏面からの浸水に対して弱い部分です。
ここに弊害がありますと住宅内部の木材への腐食につながります。

外壁にひびが入っているからと、雨風から守る為に外壁塗装したとしても外から雨水は浸水します。
外壁の裏面は雨水の通り道になっていますので、通気がなかったり水はけが悪ければ、外壁の裏面から浸水し塗装の寿命も短くなってしまいます。
外壁面をコーキングや塗装で塞いでしまうと、結果的に裏面に起きている弊害が更に大きくなってしまいます。そして益々住宅内部の最も大事な木柱が傷んでしまい意味のない外壁リフォームになってしまいます。

●住宅の腐食は外壁を支えている木材から木柱へと進行していき、木柱が駄目になれば、当然、倒壊の危険が増していきます。
●写真画像から外壁裏面の通気や水はけが良くないのでないかと心配になります。場合によっては、この外壁をすべて外して、外壁を新しく張り替え、外壁を支えている木材の補修もしなくてはならない状況にあるのでないかと危惧しています。(外壁の一部を壊して、外壁の断面図をみれば、中に防水シートかラスカッターが設置されているはずですので、通気が取れているか下地の状態をまずチェックしないといけません。)

●繰り返しますが、住宅の寿命は外壁の裏面側の通気が取れていて、仮に外から雨水が浸入したとしても水はけがよく、すぐ乾燥するかどうかにかかっています。それが家全体の湿気対策に影響してきます。

●屋根の方も同じであり、写真では下屋根は金属の瓦棒のように見えますが2F大屋根部分は瓦屋根なのでしょうか? 
屋根裏に結露が発生しても乾燥する状態なのかどうなのか? 屋根裏も外から浸水した雨水の通り道になっており、それが屋根勾配によって外へ排出される仕組みになっていますので、その部分の水はけが良く、濡れても乾燥する状態であるかどうか。
また、金属屋根面の裏面は結露が生じやすい箇所ですので、そういった部分もチェックしないといけないところです。

●外壁、屋根のチェック後に、住宅の床下や床下を支えている大引きや束、お風呂周辺の床下の状態も、通気が良いかどうか、カビ、腐食がないか、あれば、家全体の通気が悪くてそういう状態になっているのかをチェックしないといけません。2F天井裏に上がって、屋根を支えている野地板に雨漏の跡がないかどうか確認するのも重要なところです。
●お風呂やキッチン等の水道配管部分が劣化していないかどうかもチェックしていきます。(年数的に水道配管類の寿命年数に近いの

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相談者からの返信1

  • 返信日時:2015年06月19日(金) 10:31
丁寧にご回答頂きありがとうございました。おかげさまで今後に向けてしっかり計画を立てて自宅の改良を行っていけます。
非常に参考になるアドバイスでした。
今後もよろしくお願いします。

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