リフォーム住宅の築年数について

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リフォーム住宅の築年数について

(富山 )
  • 質問者:伯井
  • 投稿日時:2015年09月22日(火) 14:54
  • お住まいの状況 : 戸建て / 賃貸 / 木造住宅 / 平屋 / ~築35年 / 2LDK

数年後にマイホームの購入を検討していますが、その際中古住宅も視野に入れています。
中古住宅を購入する場合、築年数はどれほどのものを選ぶのが良いのでしょうか。
物件探しをしていると、リフォーム済みの住宅で素敵だなと思うものもあるのですが、築年数が50年近いかそれ以上のものもあります。
見た目は新築同様になっていて大変魅力的に思えるのですが、この先長く住みたいので、やはり築年数を考慮すると避けた方が無難でしょうか。
また、リフォーム物件を購入するにあたっての注意点などはありますか?
アドバイスの程、よろしくお願い致します。

A 回答1

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  • 配管工(職) / 浄化槽設備士 / 増改築相談員
  • 回答者: 株式会社近畿住設 の林 利晋です。
  • 回答日時:2015年09月22日(火) 16:29

伯井 様

建築活動を規定する最も基本的な法律で「建築基準法」という法律があります。
全ての住宅は、この建築基準法に従って施工されています。

この法律は今日までに何度か改正されているのですが、地震大国である日本にとっては最大のポイントとなる「耐震性等」については、大地震の後に大幅な改正がなされています。

先ずは、1978年に起きた「宮城県沖地震」です。
この3年後の1981年に建築基準法施行令改正が行われ、「新耐震設計法の導入」「地震力に対しての必要壁倍率の改正」「軸組の種類と壁倍率の改正」が行われています。

つまり、これ以降に建てられた全ての住宅は、上記の改正された法律に従って建てられています。

次に、1995年に起きた「兵庫県南部地震(阪神・淡路大震災)」です。
同年、建築基準法が改正され、「接合金物等の奨励」が行われています。(柱と筋違等の接合部分に金具を取り付けなさい!!という意味です)

そして、その5年後の2000年に再び建築基準方が改正され、その中でも特に「地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化」されました。
これはどういう事かというと、今までは建物の強度だけに注目していたのですが、これ以降は家を建てる為の地盤の強度を事前に調査して、その地盤の強度に応じて建物の基礎のやり方を特定しなさい。という決まりになったという意味です。

それ以降では「品確法性能表示制度」が2001年にスタートしていますが、新しい物を欲しがればきりがありませんので、一つの目安として私がおすすめするとすれば、やはり2000年以降に建てられた住宅ですね。

それ以外でというと・・一般の方が住宅を内覧して不備を発見するのはなかなか難しいと思うのですが、何点か簡単なポイントをアドバイスしますと、
①天井に雨染みが無いかどうか?(雨漏れがしていた、もしくはしている可能性)
②ドアや引き戸等を片っ端から開けて、建具がスムーズに動くかどうか?(家の傾き等をチェックするため)
③壁紙やタイルや外壁に大きなひび割れが無いかどうか?(地盤の沈下や家の傾きのチェック)
ぐらいですかね?

あとは、立地条件であったり、間取りであったり、ご近所さんの雰囲気であったり、趣味趣向で選んだり・・・で良いと思います。

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年09月22日(火) 16:59

伯井 さま

林先生が詳しく説明されていますので、ほぼ、その通り賛同致します。
ちなみに私は生まれも育ちも富山出身です。湿気が多くて、夏は蒸し暑く、冬は寒く、山が近くにあるせいで曇っている日が晴れている日よりも多い地域です。

私の方から一つ、将来増改築など、スケルトンリノベーションリフォームをされる計画を元に中古住宅を探しておられるのでしたら、木造住宅が良いです。いろいろな工法の住宅がありますが、富山は湿気が多いところですので、木造住宅のほうが湿気対策もしやすいですし、何より、将来のリノベーションをされる際の間取りを変更する際の自由度は高いです。

軽量鉄骨・2×4工法などの住宅は湿気がこもりやすく、間取りを変更する際は躯体壁が除去できないので、木造住宅ほど、そういった自由度は低いので、総合的に木造住宅のほうがお勧めだと思います。
後は林先生も仰っているように住宅全体をすべてチェックして、どこかにカビ臭いところがないか? 建具などの建付けをみて、ドアや引き戸がピタリと閉まるかどうかで、住宅に歪みが出ているか、傾いているかという事も判断できます。歪みや傾きがあれば、地盤が良いのかどうか、地盤から湿気が上がってきていないか?床下も良く点検をなされたほうが良いと思います。

また、外壁全体をみて、ひびや膨らみがないかよくチェックして、もしあれば、それは、外壁の裏面に何か不都合がるのではと疑ってみて、外壁裏面が通気が良いかどうか、水はけが良いかどうかで、雨漏りがしやすい住宅なのか?しにくい住宅なのか?という判断もできますし、外壁の裏面の水はけが良く、通気が良ければ、住宅全体の湿気対策に悪い影響を与えませんのでそういったところも押さえておかれたら良いかと思います。

最後に、住宅の耐久年数や強度は住宅全体の湿気対策が万全かどうかにかかっていると言ってよいと思います。
良い住宅が見つかりますようにお祈りをしています。


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相談者からの返信1

  • 返信日時:2015年09月22日(火) 19:15
迅速、丁寧なご回答ありがとうございました。一概に築年数だけで決めることはできないと思いますが、一つの目安として考え、先生方のアドバイスを参考にさせて頂きたいと思います。

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