二世帯住宅に増改築

Q 質問

二世帯住宅に増改築

(大阪 )
  • 質問者:悟空
  • 投稿日時:2015年08月02日() 14:47
  • お住まいの状況 : 戸建て / 持ち家 / 鉄骨造 / 平屋 / ~築25年 / 分からない

軽量鉄骨のALC住宅です。ヘーベルハウス2階建てです。屋根はカラーベストです。

現在、息子夫婦と同居していますが、将来、部屋数が足らなくなります。(0歳、1歳、4歳の子供と息子夫婦と、私と妻の7人)
息子夫婦は、2階で暮らしています。私の妻も2階の一部屋を使っています。

7.5畳のベランダを息子夫婦達のDKに考えています。

現在、1階に15帖LD、8畳の和室、3.5帖のキッチン、庭が約20平米有ります。庭の部分に妻の寝室を増築し、二階の全てを息子夫婦で住ませたいと考えています。浴室のみ共有のほぼ二世帯住宅が要望です。出来れば、玄関も2階に増設したいと考えています。

リフォームの依頼先は、やはり建てたメーカー(ヘーベルハウス)に依頼したほうが良いのでしょうか?
さすがに、ハウスメーカーの施工費用は驚くほど高額です。

高額の訳は、強度上の問題で、屋根を一度、取り外しての掛け替え費用(700万円)が必要との事です。目に見えたメリットも無く、出来れば屋根の掛け替えしなくて良い施工方法はないのでしょうか?
素人の考えですが、木造での改築でも屋根の掛け替えは必要なのでしょうか?

また、10平米以上の増改築は法律上、無理との事ですので、2階のベランダをDKに改築すれば、1階の増築は出来ないとの事で、二世帯住宅にするには、面積が足りません。

ヘーベルハウス以外の他の工務店に依頼しても、同じ見解(施工方法)になるのでしょうか?

何卒ご指導の程、よろしくお願いいたします。

A 回答1

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ヘーベルハウスの増築について回答します。

当方は、神奈川県で鉄骨造の構造設計を50年に亘る
実績を持っています。
軽量鉄骨の増築は、2階の計画は極めて難しいと言えます。
1階に継ぎ足す場合は、6帖で計画して下さい。
10m2以下は、建築確認申請は不要です。

2階のベランダの7.5帖をDKにするには、
新たに建築確認申請書の提出が必要です。
構造計算から全てを遣り直して、
ベランダの下の1階部分に、相当の補強が必要になります。

2階の荷重が増える分だけ、
基礎にも負担が掛かり基礎の補強も必要になります。
軽量鉄骨の基礎は、木造住宅の基礎と変わりません。

メーカーの費用は高額ですが、一般の工務店の手には負えないのが、
軽量鉄骨造の泣き所です。
設計事務所も軽量鉄骨造の構造計算は苦手にしています。

計算も申請も必要がない、1階の6帖の増築にて、計画をして下さい。

以上です。   2015.8.2

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年08月02日() 15:55

悟空 さま
へーベルハウスは簡潔に申し上げれば、鉄骨造(ラーメン構造+一部ブレース構造)にALC版パネルを外壁材として設置してる建物です。
4階~8階建ての重量鉄骨にALC版仕様のビル等などに多い外壁の仕様です。
いずれにしても住宅全体の構造計算ができる一級建築士の資格者が常勤している建築会社で、しかも現場管理者である一級建築施工管理技士の資格者以上で現場の施工管理経験・実績のある現場監督者を置いている会社でないと良いリフォーム工事になりません。
後で現場管理者の施工管理技術が未熟による施工不具合で生じるトラブルが絶えない建物ですので、こういった工事に長けている現場管理者がいる会社に相談したほうが良いです。何より工事の施工技術が重要であり、ALCの事、雨仕舞いの事をよく理解している会社が良いですね。

屋根の掛け換えの件ですが、外壁がALC版のような仕様の場合は下手なリフォームをすると雨漏りがしやすく、よくわかっているものが携わらないと駄目です。屋根の繋ぎ工事は雨仕舞い(水の通り道)をよく熟知している職人であれば良いのですが、経験不足の職人では雨漏りがしやすくリフォーム後の雨漏りのトラブルも耐えません。ALC版自体の雨漏りが起きた場合、雨漏りがするような水分の通り道になってしまうと余程の経験をもっている職人でないと雨漏りは直らないですALC版の性質や素材の事、またALC版のシーリングの専門職であれば良いがそれ以外の職人ではあてずっぽのようなコーキングをしてしまいますので、ALC版の外壁材のシーリングの仕方を熟知している専門職が工事をしないといけません。構造計算以上に施工技術のほうが重要です。

こういったリフォームの場合は費用も高額になってしまいます。雨漏り苦情もかなり数多い為安全策をとって雨漏りでクレームがこないようにしたい為、アサヒ化成では屋根を掛け直しをしないといけないといっているようです。
いずれにしてもラーメン構造である躯体場所のALC壁は抜く事はできますがブレース部分はブレースを除去できませんなど、いろいろ制約を受けますので割高になります。現場管理責任者がいる会社へ依頼する事が肝要です。アサヒ化成へ直接依頼してリフォームされた方からの苦情相談も多いです。アサヒでないと出来ないという事ではありません。木造と同じような訳にはいきません。

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悟空様
深澤先生が仰る通り
高額と思われるかもしれませんが、今回の場合は安易に安価な工務店を選ぶより
施工したメーカーに御依頼されたほうが無難です。
おそらく、そのへんの安価な工務店では経験不足で失敗します。
★増築部のジョイント部分(エキスパンション)に留意してください。
雨漏れの原因が多いです。
★ALCには絶対にタイルは貼らないでください。経年劣化で剥離・落下します。
★ALCと基礎の立ち上がりの間は3cm以下にしてください。
★ALCの盤間目地は、イモ目地でありウマ目地には絶対にしないでください。

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相談者からの返信1

  • 返信日時:2015年08月04日(火) 23:00
早速の御回答頂き有難う御座いました。
先生方のご回答を拝見させて頂き、再度、質問が有ります。お忙しいところ、申し訳御座いませんが宜しくお願い致します。

Q1,ハウスメーカーの見解である屋根の掛け替えですが、ベランダに増築する部屋の強度を持たせる為でなく、継ぎ目からの雨漏りなど不具合を嫌って高値の掛け替えを勧めていると解釈して宜しいでしょうか?
Q2,ハウスメーカーの建物は、構造計算を独自に所有しているので、確認申請は他社では不可能なのでしょうか?
Q3,設計や施工管理は旭化成ですが、施工された建設会社は旭化成の協力会社ですが、
実際に、この建物を建てられた建築会社に直接、依頼すれば中間マージンは省かれると考えます。他の施工店に依頼するよりも実際に施工に携わった建設会社に依頼する方が、品質の良い工事が出来ると判断して良いのでしょうか?
Q4,消費者側から、現場の施工管理の経験、実績のある現場監督者の置いてある会社、施工技量が長けている会社(職人)、ALC住宅や雨仕舞いを熟知されている会社(職人)以上の要件に当てはまる会社の選択は難しいです。
息子の美容室の内装業者や、この建物の外壁リフォームなど、業者選びが大変、難しく結果的に失敗に終わる苦い経験があります。
当方は大阪ですが、良ければ上記の要件を満たす会社が有れば、教えて頂きたく思います。

Q5,今回のこのリフォームですが、大まかな施工金額は幾らぐらいでしょうか?

宜しくお願い致します。

A 回答4

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年08月05日(水) 07:16

再度の質問有難うございます。
・Q1について屋根とベランダの強度は別問題です。
バルコニー部分に増築をする場合は構造計算を練り直しをしなければならないのは常識の事です。屋根の掛け換えは強度的にしなければならないとアサヒ化成がどのような見解で言っているのかはわからないのですが、アサヒ化成のバルコニーへの増築について下記のようにいっております。
・落とし込み床+根太床工法
(屋上部やベランダ部の床ヘーベルを予め75mm落とし込む工法を採用し、更に、増築後の部屋の用途に応じて床高さが変更できる根太床工法の採用により、増築時にベランダや洋室、段差無し和室等が自由に設定可能です。)・・・と
この文面では詳細が良くわからないですが既存の躯体鉄骨にプレセットボルト工法により・・・・となっていますので、その方法で床の高さを設定した場合、既存2F天井と増築部分天井の高さをあわせた場合、増築屋根部分の高さが勾配がとれなくなるので、屋根の掛け換えをしないとできないという判断をしているのでないかと断定的ではないですが、そのようなところでないかと思います。
・Q2について
確認申請は他社でも出来ると思いますが、建築士によっては避ける方もいますので、地元の建築士事務所へ相談して確認して下さい。
・Q3について 中間を省く省かないは関係はなく実際に施工する施工会社の施工技術により品質が決まります。
 過去、旭化成の孫下請けの工事をしているところに工事を依頼した事がありますが、施工技術が特別に優秀だとも思いませんでした、マニュアル通りにしかできなくて、細かい部分においていまいちだなと思う部分もありましたので施工職人の技術は特定したハウスメーカーだけでなく、いろいろ多様の建築物をこなしている施工職人のほうが経験が豊富です。
・Q4について ALC版仕様の鉄骨住宅の建設に長けている建築会社またへーベルハウスも含めてスケルトンリフォーム(鉄骨の躯体迄戻した上で、新しく工事をする)を主に手掛けている建築会社がおりますので、そういったところに相談をされたら良いかと存じます。
注)この掲示板では特定した業者の宣伝PRはできません。
・Q5きちんと建築士が構造計算をした上でないと断定的に言えませんが、600万円~1,000万円 くらいでないかと思います。

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Q1:
屋根の掛け替えは、雨仕舞いの為と思われます。
新しい屋根が、現在の軒下からスタートできれば、
既存の屋根の掛け替えは、不要になります。
その分、天井が低くなる可能性は大です。

Q2:
新規の計画での構造計算は、メーカーでなくても出来ます。
但し、構造図面か、又は構造計算書のいずれかが必要になります。

Q3:
実際に施工した会社には、Q1やQ2のノウハウが有りませんので、NGです。

Q4:
施工する業者を選ぶより、
堅実で丁寧な仕事をする設計事務所を選ぶ事を念頭に置いて下さい。

Q5:ノーコメント

以上です。    2015.8.5

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年08月05日(水) 08:58

悟空さま
回答4のQ1・Q3・について捕捉をします。
Q1について、
バルコニーに増築した場合、既存屋根の下の位置より屋根勾配をつけるため、天井高が低くなります。
その際、ALC版と屋根材の板金処理と中に設置する防水シートの設置の仕方が重要です。木造でALC版仕様でない住宅でしたら問題がないのですが、
ALC版と屋根の取り合いの板金処理の不具合が起きると雨漏りの原因になりますので、これについては建築士設計士というよりはALC版の事をよく熟知している職人と板金職人の連携で上手く施工しないといけません。これは(ALC版の事をよくわかっている一級施工管理技士)などの資格を持っているものがきちんと施工管理する事で問題ありません。
過去、ALC版パネルにおける雨漏り相談を受けてきましたがその全ては施工不良です。
現在私のほうにある建築設計士に依頼してリフォーム工事をされた「相談者様」から施工後の雨漏りの相談を受け、今、その建築設計士に対する損害賠償に関する相談を受けているのですが、その建築設計士は自分の責任を棚にあげて、雨漏り箇所のやり直し工事については理不尽にも別途追加請求されているという内容です。
その相談者様から相談を受けた時点では既にその設計事務所によるやり直し工事が進んでおり、その工事の写真を見たらまた雨漏りがするような内容の工事方法です、設計士は構造計算は得意ですが、雨仕舞いはよく知らない設計士も多いのも事実です。
雨仕舞いをよくわかっている施工管理者が実際に施工する職人を監督して工事をさせる事が肝要かと思います
Q3 について
旭化成に専属で工事をしている職人はマニュアルで施工していますのでそれ以外の施工方法はわかりませんので不具合が起きた時は対処できないです。それ故、通常の鉄骨住宅また、重量鉄骨造ビル等のALC版仕様の建物など多様的に施工実績のある職人でしたら経験豊富です。
・それ故、Q4の回答にも述べましたがが、建築設計事務所に任せては駄目です。現場で施工する職人の施工技術また施工管理が重要です。
ALC版仕様の鉄骨住宅の建設に長けている建築会社またへーベルハウスも含めてスケルトンリフォーム(鉄骨の躯体迄戻した上で、新しく工事をする)を主に手掛けている建築会社がおりますので、そういったところに相談をされたら良いかと存じます。

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相談者からの返信2

  • 返信日時:2015年08月08日() 22:34
中舎先生、深澤先生、御回答頂き、有り難うございました。内容を理解するのに時間が掛かり返信が遅くなりました。
申し訳御座いません。最後の質問ですが宜しくお願い致します。

現在、依頼する建設会社を探しています。紹介サイトで探しましたが、施工の技術や管理が安心できる、鉄骨ALC住宅の大規模リフォームの経験豊富な会社を探していますが、素人では、中々判断出来ないのが現状です。資産価値の高い大切なマイホーム、高額な施工費用なので、その会社のホームページのみの情報だけでは、決断する勇気も無く困っています。
施工会社の探す方法とは、どの様に探せば宜しいでしょうか?紹介して下さる、信頼できる機関は存在しないのでしょうか?

宜しくお願い致します。

A 回答7

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年08月08日() 22:55

悟空 さま
再度の質問ありがとうございます。
信頼できる業者。難しい質問です。住宅業界、特にリフォーム業界はクレームの業界というような業界ですから。
優秀な施工技術がある職人に工事をしてもらう事が一番なのですが優秀な職人がどこの会社にいるかわかりません。
私が優秀な職人を探す場合はその職人が実際に工事をしてきた現場をいくつか見た上で最終的にその職人の人間性を見ます。

私がクレーム相談を受けている経験からお話をします。まずクレームが多いのは現場監督者がいない会社及び名前だけの現場監督で責任も能力もない現場監督のいる会社は優秀な工事人がいないという事です。
最低限の条件として建設業許可を取得している建設会社、建築設計事務所として登録している建設会社、建築施工管理技士資格者が常勤している会社で代表者がその全ての資格を持っていれば尚良いです。
以上の条件を満たしALC版外壁仕様の重量鉄骨造建設や増改築工事をどのくらいの経験と実績があるかです。
あまりTVなど、大きな宣伝PR広告をかけていない会社2社~3社に絞り、その会社でどのような経験や実績があるのか今までの施工現場を実際に見せてもらい建築設計士兼施工管理技士資格者を窓口にして見積もり相談を依頼されたら良いと思います。

本日、弊社で工事中の施主様が私に印象的な事を言っておられました。私こと深澤の会社に工事依頼をされた理由をお話されたのですが、施主様は大手企業の電子メーカーの上級管理職の方で施主様がいわくには私は営業経験は長いので、多少は人を見る目はありますが、今まで地元の工務店、大企業のリフォーム会社、地元のリフォーム業者、建築設計事務所など6社以上に今回の住宅の雨漏りを改善したくて相談してきたが社長(私こと深澤)はいつも正直で、成功した過去の経験よりはどういった失敗や苦い経験があるのか一番正直にそれも数多く教えてくれた。この人は人を騙す事はしないというより、人を騙す事はできない人だという印象を持たれて、価格は高額(それは適正価格です)でしたが、工事を依頼する決断をされたとの事。この業界にこんな人もいるのかという風に思われたそうです。私にすれば恐縮するほどのお言葉を頂いたのですがやはり施主様と依頼する会社(担当者の人間性)との信頼関係が一番です。悟空様が直感的に相性の良いと思える会社が一番です。

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返信2に対する回答です。

2階にDK7.5帖を増築する計画は、建築確認申請が必要です。
それには、リフォームをする施工会社を捜すのではなく、
丁寧で堅実な仕事をする設計事務所を探す事が最優先します。

ちなみに、此の計画を持ってリフォーム会社なり、工務店や建設会社に、
足を運んで見て下さい。
木造を扱う会社が10社あるとすれば、軽量鉄骨造を取り扱う会社は1社
あれば良い方です。

ましてや、建築確認申請がらみで、設計も構造計算も必要な此の計画に、
参加を希望する施工会社は皆無と思います。
施工会社では、手続きと手間の掛かる仕事を敬遠するのが普通です。

此の計画に喜んで参加してくれる施工会社が1社でも見つかればラッキーです。

設計事務所ならば、此の難解な計画に、
喜んで参加する奇特な技術者が一人ぐらい居るかも知れません。

設計事務所の情報は、建築確認申請を受理する市役所の建築指導課か、
他の審査機関に足を運び、相談をして下さい。
その際、増築計画の概要を良く良く説明して、
計画の内容に沿った設計と構造計算ができる設計事務所を紹介してもらう事です。

此の計画を、やすやすと出来る設計事務所は、多くはありません。
設計事務所が決まれば、設計事務所と付き合いのある施工会社を紹介してもらうのです。

当方は、神奈川県にて、鉄骨構造の設計と構造計算を50年に亘る実績があります。
此の軽量鉄骨造での計画では、付き合いのない鉄構業者には仕事はさせません。
当方が永年に渡り、一緒に仕事してきた業者に一任します。
軽量鉄骨造の補強には、現場での溶接が使えない事が多々あります。
どうしても、現場での溶接が必要な場合は、かなり高度な溶接技術が必要になります。
ですから、軽量鉄骨造を知る職人がいる業者しか使えないのです。

当方が、施工会社ではなく、丁寧で堅実な仕事をする設計事務所を
見付ける事を勧めている理由が、お判り戴けますか。
当方が、最初から建築確認申請の必要性を話をしている事と、
それには、設計事務所に依頼すべき物件と、繰り返し述べています。
此の基本中の根本に拘わる事項を、よくよく理解される事を、強く希望します。

以上です。   2015.8.9

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A 回答9

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  • 建築家 / 建築施工管理技士 / その他リフォーム業関連
  • 回答者: 昭和アルミ株式会社 の深澤 煕之です。
  • 回答日時:2015年08月09日() 10:23

追記:この掲示板では回答できる文字数に限りがあり、何回かに分けて回答をするしかないので、回答7の続きを回答させて頂きます。
設計士が設計したものを実際に施工をするのは施工会社です。施工会社によって細かい部分での施工の納め方は違います。その納め方が悪いというより、雨漏りがしない水分の通り道の習性及び特性を分かっていない施工職人が施工すると雨漏りがしますし、きちんと経験実績がある職人が施工をすれば、雨漏りがしません。その職人を管理しているのが設計士というより施工管理技士です。
私はここでいくつかの回答をさせて頂いているのは全て経験上です。過去雨漏りが原因でのトラブル解決相談にを受けてきた相手会社は悪質な建築会社に限らず、建築設計士事務所などの建築士に依頼して新築住宅をした相談者様だけでも過去ゆうに50件は超えています。
結論は設計士であっても施工の細かい部分は施工会社に委ねているのです。そういう設計士に限って、施工に不具合が起きているのに設計士は今まで30年以上の実績と経験があるから責任はないと逃げている現状があります。設計士だからと信用過ぎるとこういった問題が起きます。
それ故、図面は描けるが現場の細かい部分はわからず、施工会社に委ねているケースがトラブルになっている事が多いです。建築設計士が施工管理も行い自社で直接施工管理をするなら話は別です。
では、どこの建築士設計事務所に依頼したら良い施工会社と付き合っている設計事務所なのか実際のところ判断がつかないです。
建築設計事務所の看板も上げ、建築施工管理技士を常勤させてに尚且つ重量鉄骨造を下請けに流す事がなく責任施工をしている建設会社に頼む方が一番間違いないかと思います。大阪のほうにそのような会社は数社あります(建築設計事務所とコラボを組んで重量鉄骨造や鉄筋鉄骨造建設を直接責任施工をしている重量鉄骨造建設会社)アサヒのへーベルハウスは重量鉄骨と軽量鉄骨のコラボですので他のハウスメーカーのような軽量鉄骨造ではありません。それについて前の私の回答の通りです。
ALCの外壁材は雨漏り苦情の多い外壁材です。設計士が悪いと言っている訳でないです。ALC鉄骨造を専門にしている会社が一番です。
また、私、深澤宛の直接連絡の相談、誠にありがとうございます。良い建設会社とご縁がありますように心からお祈りしております。

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相談者からの返信3

  • 返信日時:2015年08月11日(火) 22:05
深澤先生、中舎先生、石橋先生、とても丁寧に親切な御指導頂き有り難うございました。先生方の御忠告を参考に、施工店を探したいと思います。
又、何かと相談事が出来れば、何卒よろしくお願い致します。

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